ก่อนซื้อที่ดินได้ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 หรือยัง  เนื่องจากการปลอมแปลงโฉนดที่ดิน เป็นคดีฟ้องร้องกันหลายครั้ง ไม่อยากโดนหลอก โดนโกง ก็ต้องไปฟ้องศาลเรามีวิธีตรวจเช็คโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริงหรือของปลอมมาแนะนำ

วิธีตรวจเช็คโฉนดที่ดิน

1. รู้จักโฉนดที่ดินหรือโฉนดตราจอง (น.ส.4)

ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับโฉนดที่ดิน หรือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4) กันก่อน เอกสารนี้เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ระบุว่าเจ้าของโฉนดมีสิทธิโดยสมบูรณ์ในที่ดินผืนนั้น ไม่ว่าจะใช้ ขาย หรือโอนก็ตามทั้งเพื่อให้เช่า ทั้งเพื่อป้องกันมิให้ผู้ใดเข้าไปเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบ

2. รู้จักรายละเอียดจำเป็นต้องมีในโฉนดที่ดิน

ขั้นตอนต่อไปในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือดูรายละเอียดที่สำคัญของโฉนดว่ามีอะไรบ้าง เราต้องดูรายละเอียดที่สำคัญของโฉนดว่ามีอะไรบ้าง

วิธีตรวจเช็คโฉนดที่ดินด้านหน้าโฉนดที่ดิน

ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน

ส่วนนี้จะอยู่ด้านบนสุดของโฉนดที่ดิน ประกอบด้วยส่วนที่ใช้ระบุตำแหน่งที่ดินในโฉนด ได้แก่ เลขที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด คุณสามารถหาเอกสารเหล่านี้ได้ง่ายนั่นเอง

ชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรก

ชื่อบนโฉนดจะระบุชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรก แม้ว่าโฉนดจะเปลี่ยนมือไปแล้วก็ตาม. แต่ชื่อผู้ครอบครองคนแรกจะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น โฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ

รายละเอียดแปลงที่ดิน

ส่วนนี้เป็นรายละเอียดของแปลงที่ดินที่ใช้ระบุพื้นที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) ภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานมาตรา

วิธีตรวจเช็คโฉนดที่ดินด้านหลังโฉนดที่ดิน

โฉนดเรียกว่ารายการสารบัญ เป็นส่วนที่ระบุประวัติทางกฎหมายของที่ดินทุกแปลง ผู้รับคือใคร และผู้รับสัญญาเป็นใครดังนั้นเราจะสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ว่าชื่อเจ้าของที่ดินคือใคร โดยจะเห็นชื่อผู้ที่ครอบครองที่ดินจริงในขณะนั้นในช่องผู้สุดท้าย นอกจากนี้ ในหน้านี้เจ้าหน้าที่จะใช้ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ เป็นสีแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะ เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด

ใครที่จะตรวจสอบโฉนดที่ดินให้เราได้

ปัญหาเกี่ยวกับโฉนดที่ดินประการหนึ่ง คือ ปัญหาการปลอมแปลงโฉนดที่ดิน เราจะตรวจสอบโฉนดที่ดินได้จากใคร?

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วยตัวเอง

• เขียนลายเซ็นและตราประทับของเจ้าหน้าที่
• ด้านล่างของโฉนดจะเห็นว่ามีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่อยู่ และมักใช้ตรายางสีดำประทับลายเซ็น.
• ประวัติที่ดินด้านหลังโฉนด ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีทะเบียนดรรชนี ซึ่งเป็นประวัติบันทึกนิติกรรมที่จดทะเบียนในโฉนดที่ดินนั้นว่าผ่านอะไรมา มีใครครอบครองแล้วหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้ใครบ้าง? ซึ่งหากไม่เป็นความจริง เราอาจสงสัยว่าโฉนดนี้อาจมีความผิดปกติ
• ลายน้ำตราครุฑบนโฉนดที่ดินวิธีตรวจสอบอีกวิธีหนึ่งคือยกขึ้นส่องด้วยแสงจะเห็นตราครุฑเป็นวงกลม 2 วง พร้อมอักษรลายน้ำด้านล่างว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

2. ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน

หากคุณไม่แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่คุณมีอยู่ในมือนั้นเป็นของจริงหรือไม่ แนะนำให้ไปที่สำนักงานที่ดิน เพราะจะมีสำเนาโฉนดที่ดินตัวจริง 2 ฉบับ โดยฉบับหนึ่งจะอยู่ที่เจ้าของที่ดิน และอีกฉบับหนึ่งจะอยู่ที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น เราสามารถเอาโฉนดที่มีอยู่ไปเปรียบเทียบกับสำนักงานที่ดินได้หากยังไม่มั่นใจให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบอีกครั้ง หากพบว่าเป็นของปลอมให้ไปแจ้งความและดำเนินคดีตามกฎหมาย

3. ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์

LandsMaps เป็นแอพพลิเคชั่นที่พัฒนาโดยกรมที่ดินที่สามารถช่วยให้เราค้นหาที่ดินออนไลน์และตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ ใช้งานได้ทุกที่ ทุกเวลา ทั้งมือถือ แท็บเล็ต และคอมพิวเตอร์ วิธีนี้จะทำให้เราตรวจสอบได้ว่าเลขที่ ชื่อ หรือทรัพย์สินของที่ดินนั้นตรงกับฐานข้อมูลของกรมที่ดินหรือไม่

 โฉนดเป็นเอกสารสำคัญ ก่อนทำนิติกรรมใดต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดีเสียก่อน มิฉะนั้นอาจถูกมิจฉาชีพหลอกได้ยังมีเอกสารที่ดินอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น ใบจอง (น.ส.2) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ใบไต่สวน (น.ส.5) และโฉนดอาคารชุด (อ.ช.2) ที่เราต้องศึกษาให้ดีเช่นกัน

3 เทคนิคตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วยตัวเอง

1.ทราบขนาดพื้นที่และชื่อผู้ครอบครองโฉนดที่ดิน

• น.ส.4 (ครุฑแดง) ซื้อ-ขายได้ เป็นประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์การปกครอง 100% และเป็นเจ้าของที่สามารถทำการซื้อ-ขายได้ จดจำนองได้ไม่มีข้อกำหนด (คอนโดเป็นอ.ช.2 ระบุรายละเอียดที่ดิน ชื่อโครงการ เอกสารสิทธิ์ระบุห้อง/ชั้น เนื้อที่และรูปแบบห้อง สามารถซื้อ-ขายได้เช่นกัน)
• น.ส.3ก (ครุฑเขียว) ซื้อ-ขายได้ ไม่ถือว่าเป็นโฉนดที่ดิน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์การใช้ประโยชน์ ซึ่งหมายความว่าเราไม่ใช่เจ้าของ เพียงแต่เป็นผู้ที่ใช้ประโยชน์บนที่ดินเท่านั้น เช่น การทำฟาร์ม ทำสวน เป็นต้น สามารถซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยน เข้าธนาคารได้ แต่มีข้อแม้ว่าต้องเป็นที่ดินที่ไม่ทับซ้อนพื้นที่ป่าและพื้นที่ต่าง ๆ ทางราชการ
• น.ส.3 (ครุฑสีดำ) ซื้อ-ขายได้ คล้ายกับ น.ส.3ก. มีจุดประสงค์ไว้ใช้ทำการเกษตรกรรมโดยเฉพาะ แสดงสิทธิ์การใช้ประโยชน์ (ไม่ได้เป็นเจ้าของ) แตกต่างกับน.ส.3ก. ตรงที่ น.ส.3 ไม่มีการระวางและปักหมุดอย่างชัดเจน ขนาดที่ดินไม่ชัดเจน ทำการหยาบ ๆ เพราะพื้นที่ป่าเยอะ ที่ดินส่วนมากให้ทำการเกษตร ดังนั้น เมื่อไม่ได้เป็นเจ้าของก็ไม่ต้องทำอะไรมาก สามารถซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยนได้ แต่ต้องมีการรังวัดและรอประกาศจากทางราชการภายใน 30 วัน ยืนยันว่าสามารถซื้อ-ขายได้
• ส.ป.ก. 4-01 ซื้อ-ขายไม่ได้เป็นที่ดินของรัฐให้แก่เกษตรกร เพื่อเป็นแหล่งรายได้ของผู้มีรายได้น้อยในการประกอบอาชีพด้านการเกษตร (สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้ และที่สำคัญ ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดประเภทอื่นได้)

หมายเหตุ : ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ เลขโฉนดและดูขนาดของเนื้อที่ แปลง ไร่ งาน ตามระบุบนโฉนดว่าถูกต้องตามสัญญา ชื่อตรงกับผู้ขายหรือไม่ (หากติดจำนองต้องให้ผู้ขายชี้แจงข้อมูล)

2.นำสำเนาโฉนดที่ดินตรวจสอบ ณ กรมที่ดิน เพื่อขอคัดสำเนาโฉนด

เอกสารที่ต้องเตรียม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอ, สำเนาโฉนดที่ดินที่ต้องการคัด, สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย, สำเนาจำนอง, สำเนาชื่อเจ้าของนามสกุล และ สำเนาโฉนดที่ดิน

3.ตรวจสอบรูปแปลงที่ดิน

ตรวจสอบออนไลน์ได้ 2 ช่องทาง คือ แอปพลิเคชัน LandsMap และเว็บไซต์กรมที่ดิน จากข้อมูลข้างต้น ซึ่งถือได้ว่าเป็นแนวทางการประเมินเบื้องต้นก่อนทำการซื้อ-ขาย

ไม่ว่าเหตุผลของความสนใจในที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งนั้นเกิดจากการพบปะด้วยตนเองหรือการเสนอขายจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อสร้างความมั่นใจและสนับสนุนความกล้าในการลงทุนของตัวเองสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นก่อนซื้อ-ขาย โดยตรวจสอบผ่านช่องทางออนไลน์ เปรียบเทียบ รายละเอียดต่างๆ จากการนำเสนอขาย และประเภทของที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์ เหตุผลนี้ถือเป็นปัจจัยหลักที่ผู้ซื้อต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนเช่นกัน